“史上最严厉”——限购、限贷等一系列政策，注定让2011年昆明的房地产市场不平静；而2011年昆明的土地市场也经历了各种“风波”。“艰辛的地王——原市政府地块的出让”、“组团亮相”的昆明区域开拓、土地市场“年终冲刺”。从年中的“拿地潮”，到年底的“无人应价”，将2011年房地产市场的周遭标出了“脚注”。地价与房价有多少关系？昆明市国土资源局也于年关之际做出了回答，昆明地价占房价比例在25%左右。

关键词：地王

艰辛“地王” 圣诞节爆破

2011年12月25日，西方人的盛大节日，昆明的南屏街狂欢再续。除此之外，对于昆明而言还有一件大事：原市政府地块爆破。但“地王”的称号，来得不易。地王“三进两出”的试探，让本就热闹的土地市场，多了更多的聚焦机会。

2011年3月1日，昆明市国土资源局发布交易公告，原昆明市政府办公楼所在地块等一共5宗地块，将于当月25日拍卖。据公告显示，1宗11000多平方米的地块是净绿地规划，3宗为商业金融用地，1宗为商业金融/居住用地；5宗地块52184.86平方米，折合约78.27亩，交易起价156560万元，每亩价格在2000.06万元左右；自然人也可以参与竞买，可单独申请，也可联合申请，而拍卖地也选在滇池国家旅游度假区的海埂会堂。此公告一出，引来诸多猜测？但临近拍卖节点之时，3月21日昆明市国土资源局发布公告表示，“因规划调整，本次交易中止。”

5月17日，昆明市国土资源局再度发布交易公告，原市政府地块将于6月24日进行拍卖。交易公告显示，地块进行了“小合并”，原5宗地块，变为2宗；原绿地及居住用地规划全部调整为“商业金融业用地”；块面积由原来的约78.27亩，变为约84亩；竞买保障金增加1.8亿元，交易起价增加了5.37亿元，每亩土地价格涨幅为500万元；建筑限高也从150米一跃到了300米，容积率等规划条件也都做出了相应的调整。拍卖举行的前两天，记者从拍卖公司获悉，已经有1加企业参与拍卖，中意的卖家颇多。5月22日下午3时，记者了解到，由于“报名人数不够”，只能再次中止交易，取消拍卖。

8月31日，据昆明市国土资源局发布公告显示，9月28日，原市政府地块，将再次入市，此时，2宗地块的每亩约2999.85万元；9月28日，原市政府地块终于如期挂牌。地王竞买人终于浮出水面，恒隆地产、乌节地产两家外资企业在交易中心进行了近4个小时，83轮的竞价，恒隆地产有限公司以近35亿元、约4159.89万元/亩的价格，最终成为原市政府地块主人。

关键词：供应集中

土地组团亮相 政府“嫁女”不易

湖滨生态城21宗地块的集体流拍、白沙河板块的多次流出及其他板块的拿地不顺，显示出昆明城市“组团”开发在拿地环节受阻。让我们看到政府的“嫁女”之路并不顺畅，营销“嫁女”，对于政府而言，仍然是一门学问。

在滇池治理还未取得实质效果之时，昆明人对于滇池的留念，或多或少，就此少了很多美好的想象。但滇池对于昆明人的吸引力仍然不可小视。在环湖东路可以“环湖游”之后，营销滇池地块的步伐也就紧随其后。

6月初，昆明市政府对“湖滨生态城土地出让”举行了专门的推介会，并将土地拍卖地点定在了海埂会堂。7月13日，首批湖滨生态城土地地块如期举行，但拍卖并不如意。前来参加土地拍卖会的媒体记者超过了开发商，很多新兴地产媒体在海埂会堂内寻找自己的“合作人”，但毕竟出现的机会很少，错把同行当做开发商。经过半个多小时的混战之后，终于摸清13宗地块拍卖行情：6宗土地分别因竞买人数达不到要求的7人，中止拍卖，有3宗地因无人举牌流拍，其余4宗地均以“底价成交”。云南东瓯投资有限责任公司一口气拿下两宗地块；一位自然人则拿下另外1宗，成交14887.89平方米，金额10785.39万元，每亩价格482.96万元左右。按照计划，第二批7宗、第三批5宗地块分别定于7月18日、22日拍卖。随后都传出流拍消息。最终环湖东路项目25宗地共有21宗流拍。随后几个月，也有该项目地块再度入市，但市场并不买账。

另外较为热门的片区白沙河，万科排头开发，让它响亮起来，但土地的拍卖更显艰辛。其中，该片区编号为KC2009-31，KC2009-20-3号的2宗地块，在2011年内，三次入市均再度被收回。而片区组团开发中，经济技术开发区、度假片区、呈贡新城等片区拿地潮中，开发商们开始喜欢玩“隐身”。

关键词：流拍

年末“流拍”潮 房企拿地“谨慎”

在经历过年中181宗地块拿地热潮、湖滨生态成的集体流拍事件、原市政府地块的半年拉锯战之后，临近岁末昆明的土地市场的成交情况越发冷清，这与市政府的年终推地潮形成了鲜明的对比。

从11月份昆明市国土资源局发布的交易公告可以看到，11月累计推出19宗地块，推出面积为661461.19平方米；但交易情况并不理想，只有10宗地块成交，1宗为城镇住宅用地；“流拍”面积比例高达58.29%。12月的战况也不乐观。截至12月26日，我们可以看到，12月份流拍的土地占比不菲；推出37宗地块，累计8宗以上的地块流拍，城镇住宅用地流拍占比较大。同时，政府的推地节奏紧凑，很多月头流拍的地块，月末就再度入市。此外，政府层面调整，也显示出土地市场的“疲软”，去年10月土地拍卖竞买门槛由7变3，政策推行后，土地的成交情况也并未出现好转。多数参与土地拍卖企业在接受本报记者采访时仍然表示：“只要有人举牌我们就不再考虑，不想让成本再增加。市场好的时候，还可以从市场中淘回来，市场不好就都得自己担着。”

此外，很多本有“囤地”考虑的企业，在现金之压之下，拿地的谨慎悉数也一度高升。一位房企土地开发部经理在接受记者采访时表示：“年底拿地的风险悉数较高，主要源于企业前期推盘‘不顺利’，而年底结账的压力也很大。”

但这并不表示所有的企业都开始守住自己“拿地红线”，也有房企在年关政府土地高潮之际稳接“接力棒”。据靠近某品牌企业的人士透露：“目前很多企业已经不直接参与拿地，而是通过国企拿地，然后进行转让，这样即满足了拿地要求，也省去了很多无形成本。”而这预示着下一轮的房企“淘沙潮”即将到来。

链接

昆明市国土资源局发文——

昆明地价占房价比例25%左右

针对，昆明的地价是否过高？地价过高是否跟房价居高不下有直接影响？

2011年12月20日，昆明市国土资源局发表文章表示：“昆明的地价综合全国省会城市来看并不高，而且就某宗地地价的高低是根其地块所在区位、周边基础设施配套情况、规划容积率等综合因素决定的。房价和地价的关系，出发点不同、观察的角度不一样，结论就不一样。商品房的特点是具有商品性，商品房价格取决于市场需求，由市场定价。

地价在房价中的占比有多大？昆明市国土资源局做出表示：“房价由土地成本、建安成本、税费和利润四个部分组成，地价的变化会影响到房价，但仅是构成房价的一个因素，所占的比重不大，在2006年国土资源部对地价进行了调查，地价所占房价的比例为30%，昆明市基本上在25%范围之内。而真正影响房价的高低的主要是取决于市场供求，如果商品房市场需求大，即使是成本很低，商品房价格也是随行就市。”